История "Американской мечты"
Jul. 9th, 2017 09:35 pm![[identity profile]](https://www.dreamwidth.org/img/silk/identity/openid.png){kind=small}
mechanismone.livejournal.com posting in ![[community profile]](https://www.dreamwidth.org/img/silk/identity/community.png){kind=small}
engineering_ruЧасть вторая
Итак, мы продолжаем исторический обзор развития спальных районов США. Для тех, кто пропустил первую часть – тыкать сюда.
С началом индустриализации США многие семьи начали миграцию в пригороды. Связано это было с двумя факторами: во-первых, большие ведущие города превратились в промышленных и занятых гигантов, многим жителям стало не удобно жить среди шума и промышленности. Во-вторых, появился Форд и дороги, которые стерли зависимость от общественного транспорта и необходимость наличия жилья вблизи работы. Романтический тихий пригород с частным домом, среди тишины и зелени стал для многих мечтой и картинкой идеальной жизни, «американской мечтой».
1. К слову сказать, еще задолго до появления автомобилей в большом количестве и дорог, в середине 1800-х, уже имелись некоторые наброски архитектуры и планировки спальных районов. Одной из первых работ в США по этой тематике была книга Эндрю Доунинга под названием «Курс теории и практики ландшафтного сада». В этой книге Эндрю описал планировку и устройство спальных районов с иллюстрациями и множеством мелких деталей, например, как сажать деревья или как должны располагаться улицы. Но сам по себе этот труд был не первым в этой области, в Великобритании, к тому времени, уже было довольно много как архитектурных, так и инженерных очерков и книг на эту тему. Хотя сама идея новизной совсем не отличалась, и еще в 1819 году в Бруклине был построен первый пригородный район. На земельном участке в 60 акров расположилось несколько прямых улочек, участки земли составляли 50 на 100 футов. Кстати сказать, участок 50 футов и по сей день является одним из самых ходовых на рынке частного жилья, вместе с участками 55 и 60 футов.
2. Ценность данной книги была в том, что Эндрю доступным обычному населению (а не только архитекторам и инженерам) показал, что домик «с картинки», о котором мечтали многие, может быть не только у очень обеспеченных людей, а так же и у среднего класса. В следующие несколько десятилетий эта идея глубоко уйдет в народные массы. К 1869 году появился один из самых больших районов пригороде Бруклина, земельное владение площадью 500 акров было разделено на схожие участки. Район получил название «Садовый город». На прямых улицах располагались домики, район засаживался уже взрослыми деревьями, имелись сады, тропинки для прогулок и прочие мелочи сказочной жизни. С этого момента такая планировка начала расползаться уже за пределы Новой Англии. В 1907 году в Канзасе появился похожий по планировке район, под названием «Деревенский клуб». Но в данный районах была одна проблема – прямые спальные улицы создавали ощущение жизни на оживленном проспекте, забирая уют деревенского домика. Решение проблемы витало в воздухе, совсем рядом.
3. К 1890-м идея частного дома где-то в лесу среди комаров полностью сходит на нет среди народных масс. На замену старым принципам приходи идея планирования спальных пригородов и их строительство с полной инфраструктурой и облагораживанием. Так выглядел один из районов 1884 года постройки в Сант Луисе, штат Миссури. Наличие прямых улочек – не самое лучшее решение для спального района.
(Lithograph by Gast, courtesy Missouri Historical Society, neg. 21508)
4. А это уже более продвинутый район, с современной планировкой – строительство началось в 1869 году в штате Иллиной, в пригороде Чикаго. Остановимся на этом районе поподробнее, т.к. это была первая массовая застройка района в современном виде, сегодняшняя планировка мало чем отличается от данного района. На самом деле это не совсем первый продвинутый район. Еще в 1851 году, в Огайо, был построен небольшой пробный район с изогнутыми улочками, который получил название Глендэйл. Тем не менее, Чикагский пригородный район стал первым большим районом с планированной продуманной застройкой сегодняшнего стандарта. Во-первых, в течении строительства на месте густого леса прорубались исключительно участки необходимые для строительства, что оставило нетронутыми большое количество старых деревьев. В добавок ко всему, местность имела холмы и протекающую поблизости речку, которые придали району отличный вид. Во-вторых, весь район имел массу изогнутых улиц, что создавало ощущение уединенности, в-третьих, все участки земли были разделены на нетрадиционные неравномерные «куски». Такой подход убрал геометричность и ощущение жизни по линейке. Ну и наконец, в-четвертых, дизайн домов был сделан индивидуально, и дома не повторяли друг друга под копирку. Главным архитектором района был Фредерик Олмстед, и по его дизайну в США в будущем будет построено более 450 схожих районов в 29 штатах.
Так выглядел район, серая незакрашенная территория внизу района – река.
(Plan courtesy Frederick Law Olmsted National Historical Site; photo courtesy National Historic Landmarks Survey)
5. К началу 1930-х направление архитектуры и планировки пригородных районов сформировалось полностью уже не в теории, а на бумаге, в виде различных первых кодов и стандартов, а так же книг: подъездные дороги от скоростных шоссе к спальным улочкам, отсеченные чередой магазинов, изогнутые тихие спальные улочки, с наличием большого количества тупиковых улиц (для отсечения транзитного потока автомобилей), открытые пространства с деревьями и водоемами, домики с открытым фасадом и индивидуальной архитектурой, но единым стилем и материалами.
6. Точку в деле поставил Национальный Домовладельческий Акт 1934 года. Этот акт учредил Федеральную Администрацию Домовладельцев. Необходимо было выбираться из депрессии, и прежде всего обеспечить людей жильем. Для этого правительством были установлены правила и законы относительно финансирования частных лиц при покупки жилья, оценки недвижимости, кредитов и частных инвестиций в недвижимость, установлены правила строительства частных секторов, и требования страхового обязательства частного жилья, - вот за всем этим хозяйством и приглядывала администрация. Главой администрации стал Стюард Мотт, один из самых опытных и талантливых архитекторов ландшафтного дизайна. С этого момента частные компании должны были обращаться в администрация для утверждения плана строительства новых районов. В свою очередь администрация учредила жесткие требования к планировке районов, заставляя компании не просто штамповать дома, а создавать красивые районы с полным благоустройством. С 1936 по 1940 администрация издала ряд ряководств, которым были обязаны подчиняться все компании-застройщики. Давайте разберемся с основными тезисами данных руководств, относительно архитектуры, которые действительны по сей день (с незначительными поправками).
7.
1. Частные районы должны располагаться в местах, пригодных для проживания без вреда для здоровья (речь идет о том, что, к примеру, рядом с металлургическим комбинатом построить район никак не получится).
2. Районы должны находиться в местах, пригодных для жилья, с минимальным риском для жизни населения (тут подразумевается то, что не стоит строить районы в местах постоянных ураганов, в зонах наводнений или смога, эгегей, привет Луизиане и Канзасу).
3. Каждый район должен иметь полную инфраструктуру, рассчитанную на население (школы, детские сады, больницы, дороги, общественный транспорт и т.д.).
4. Строительство всей необходимой промышленной инфраструктуры должно быть включено в район (очистные сооружения, канализация, дренажные каналы для отвода обильных дождей и т.д.).
5. Подчинение зонированию городов, т.е. нельзя стоить там, где земля предназначалась для чего-то другого, например для торговых центров, офисных зданий и т.д.
6. Защита ценообразования, т.е. дома должны строиться по единому плану, чтобы их ценовой рубеж был примерно схожим, без значительных отклонений. Для этого приняты различные законы, например о размере участков, отступу от края участка (т.е. большой дом не получится построить на участке 55 футов, в силу того, что из-за отступов он не поместится), качеству и типу материалов.
8.
7. Полный финансовый план эксплуатации района – т.е. застройщик должен скоординировать все финансовые расходы на содержание района с городом, которому будет сдан район. Сюда входят расходы на содержание района, поддержку всех инфраструктур, затраты на ремонт, затраты на отрасли не приносящие прямого дохода, например детские и спортивные площадки или поддержание облагораживания. Исходя из этих расчетов рассчитывался налог на проживание в данном районе и рост цен на дома. К слову, для тех, кто не знает, каждый владелец частного домика платит налоги ежегодно в каждую местной администрации. Сегодняшние налоги в Хьюстоне составляют от 3 до 5% от оценочной стоимости дома. Т.е. если ваш дом оценивается сегодняшним рынком в $500 тыс., то ваш ежегодный налог составит в среднем $15 тыс. Эти деньги идут на содержание района, школ, ремонт дорог и т.д. О финансовой части и оценке домов я поговорю позже.
8. Так же в стандарт входят расчеты по строительству дорог, количеству их полос, архитектуры дорог, кривых, подъемов и спусков, размером кварталов, наличию парков и спортивных площадок, ирригации района, канализации, электрики, и т.д.
9. Вот такую кашу заварила новоиспеченная администрация всего-то за пару лет. Теперь строители могли получать более выгодные условия инвестирования, разрешились многие проблемы строительства и координации с между городскими властями и строителями. В добавок ко всему, Мотт смог подтолкнуть федеральное правительство к принятию законов относительно изогнутых улиц. Напомню, что со времен строительства Нью-Йорка, инженеры очень полюбили линейку, и понятия не имели, что еще имеется такая штуковина как циркуль. Таким образом, все что можно было сделать прямо – делалось прямо, а изогнутые улицы воспринимались как сенсация и прорыв в будущее. На самом деле изогнутые улицы имеют массу преимуществ относительно прямых, во-первых, как я упомянул выше – они создают уют и убирают чувство проживания на загруженной улице. Во-вторых, криволинейные улицы намного более пригодны в районах с рельефом, т.к. углы подъемов спусков дорог можно контролировать, огибая холмы. В-третьих, криволинейные улочки снижали цену строительства коммуникаций, и дорог, в местах с рельефом. Ну и наконец, они создавали более безопасное движение, т.к. количество перекрестков в спальных районах резко снижалось, а внимание водителя во время езды повышается. Начиная с 1940 криволинейные дороги узаконили, и теперь они так же явились одним из требований к дизайну спальных районов.
10. В добавок ко всему, в 1936 году создается не коммерческая организация под названием Городской Институт Землевладения, цель которого изучение городского дизайна в целом, а не только спальных районов. Впервые архитекторы начинают продумывать связь частных секторов с деловыми центрами, рассматриваются вопросы очистных сооружений, мусора, скоростных шоссе и подъездных дорог в масштабе всего города, а не отдельного района, прокладки железных дорог через спальные районы и т.д. к 1947 году Институт Землевладения производит на свет свой первый труд – Руководство по строительству микрорайонов в городах. К слову сказать, данная книга жива до сих пор, в 2000 году вышло ее восьмое издание.
В следующей части я расскажу непосредственно об архитектурном дизайне домов и том, как облик домов менялся на протяжении времени.
Подписывайтесь на мой секретный Instagram, где я выкладываю почти ежедневно фотографии, или на Flickr.
Итак, мы продолжаем исторический обзор развития спальных районов США. Для тех, кто пропустил первую часть – тыкать сюда.
С началом индустриализации США многие семьи начали миграцию в пригороды. Связано это было с двумя факторами: во-первых, большие ведущие города превратились в промышленных и занятых гигантов, многим жителям стало не удобно жить среди шума и промышленности. Во-вторых, появился Форд и дороги, которые стерли зависимость от общественного транспорта и необходимость наличия жилья вблизи работы. Романтический тихий пригород с частным домом, среди тишины и зелени стал для многих мечтой и картинкой идеальной жизни, «американской мечтой».
1. К слову сказать, еще задолго до появления автомобилей в большом количестве и дорог, в середине 1800-х, уже имелись некоторые наброски архитектуры и планировки спальных районов. Одной из первых работ в США по этой тематике была книга Эндрю Доунинга под названием «Курс теории и практики ландшафтного сада». В этой книге Эндрю описал планировку и устройство спальных районов с иллюстрациями и множеством мелких деталей, например, как сажать деревья или как должны располагаться улицы. Но сам по себе этот труд был не первым в этой области, в Великобритании, к тому времени, уже было довольно много как архитектурных, так и инженерных очерков и книг на эту тему. Хотя сама идея новизной совсем не отличалась, и еще в 1819 году в Бруклине был построен первый пригородный район. На земельном участке в 60 акров расположилось несколько прямых улочек, участки земли составляли 50 на 100 футов. Кстати сказать, участок 50 футов и по сей день является одним из самых ходовых на рынке частного жилья, вместе с участками 55 и 60 футов.
2. Ценность данной книги была в том, что Эндрю доступным обычному населению (а не только архитекторам и инженерам) показал, что домик «с картинки», о котором мечтали многие, может быть не только у очень обеспеченных людей, а так же и у среднего класса. В следующие несколько десятилетий эта идея глубоко уйдет в народные массы. К 1869 году появился один из самых больших районов пригороде Бруклина, земельное владение площадью 500 акров было разделено на схожие участки. Район получил название «Садовый город». На прямых улицах располагались домики, район засаживался уже взрослыми деревьями, имелись сады, тропинки для прогулок и прочие мелочи сказочной жизни. С этого момента такая планировка начала расползаться уже за пределы Новой Англии. В 1907 году в Канзасе появился похожий по планировке район, под названием «Деревенский клуб». Но в данный районах была одна проблема – прямые спальные улицы создавали ощущение жизни на оживленном проспекте, забирая уют деревенского домика. Решение проблемы витало в воздухе, совсем рядом.
3. К 1890-м идея частного дома где-то в лесу среди комаров полностью сходит на нет среди народных масс. На замену старым принципам приходи идея планирования спальных пригородов и их строительство с полной инфраструктурой и облагораживанием. Так выглядел один из районов 1884 года постройки в Сант Луисе, штат Миссури. Наличие прямых улочек – не самое лучшее решение для спального района.
(Lithograph by Gast, courtesy Missouri Historical Society, neg. 21508)
4. А это уже более продвинутый район, с современной планировкой – строительство началось в 1869 году в штате Иллиной, в пригороде Чикаго. Остановимся на этом районе поподробнее, т.к. это была первая массовая застройка района в современном виде, сегодняшняя планировка мало чем отличается от данного района. На самом деле это не совсем первый продвинутый район. Еще в 1851 году, в Огайо, был построен небольшой пробный район с изогнутыми улочками, который получил название Глендэйл. Тем не менее, Чикагский пригородный район стал первым большим районом с планированной продуманной застройкой сегодняшнего стандарта. Во-первых, в течении строительства на месте густого леса прорубались исключительно участки необходимые для строительства, что оставило нетронутыми большое количество старых деревьев. В добавок ко всему, местность имела холмы и протекающую поблизости речку, которые придали району отличный вид. Во-вторых, весь район имел массу изогнутых улиц, что создавало ощущение уединенности, в-третьих, все участки земли были разделены на нетрадиционные неравномерные «куски». Такой подход убрал геометричность и ощущение жизни по линейке. Ну и наконец, в-четвертых, дизайн домов был сделан индивидуально, и дома не повторяли друг друга под копирку. Главным архитектором района был Фредерик Олмстед, и по его дизайну в США в будущем будет построено более 450 схожих районов в 29 штатах.
Так выглядел район, серая незакрашенная территория внизу района – река.
(Plan courtesy Frederick Law Olmsted National Historical Site; photo courtesy National Historic Landmarks Survey)
5. К началу 1930-х направление архитектуры и планировки пригородных районов сформировалось полностью уже не в теории, а на бумаге, в виде различных первых кодов и стандартов, а так же книг: подъездные дороги от скоростных шоссе к спальным улочкам, отсеченные чередой магазинов, изогнутые тихие спальные улочки, с наличием большого количества тупиковых улиц (для отсечения транзитного потока автомобилей), открытые пространства с деревьями и водоемами, домики с открытым фасадом и индивидуальной архитектурой, но единым стилем и материалами.
6. Точку в деле поставил Национальный Домовладельческий Акт 1934 года. Этот акт учредил Федеральную Администрацию Домовладельцев. Необходимо было выбираться из депрессии, и прежде всего обеспечить людей жильем. Для этого правительством были установлены правила и законы относительно финансирования частных лиц при покупки жилья, оценки недвижимости, кредитов и частных инвестиций в недвижимость, установлены правила строительства частных секторов, и требования страхового обязательства частного жилья, - вот за всем этим хозяйством и приглядывала администрация. Главой администрации стал Стюард Мотт, один из самых опытных и талантливых архитекторов ландшафтного дизайна. С этого момента частные компании должны были обращаться в администрация для утверждения плана строительства новых районов. В свою очередь администрация учредила жесткие требования к планировке районов, заставляя компании не просто штамповать дома, а создавать красивые районы с полным благоустройством. С 1936 по 1940 администрация издала ряд ряководств, которым были обязаны подчиняться все компании-застройщики. Давайте разберемся с основными тезисами данных руководств, относительно архитектуры, которые действительны по сей день (с незначительными поправками).
7.
1. Частные районы должны располагаться в местах, пригодных для проживания без вреда для здоровья (речь идет о том, что, к примеру, рядом с металлургическим комбинатом построить район никак не получится).
2. Районы должны находиться в местах, пригодных для жилья, с минимальным риском для жизни населения (тут подразумевается то, что не стоит строить районы в местах постоянных ураганов, в зонах наводнений или смога, эгегей, привет Луизиане и Канзасу).
3. Каждый район должен иметь полную инфраструктуру, рассчитанную на население (школы, детские сады, больницы, дороги, общественный транспорт и т.д.).
4. Строительство всей необходимой промышленной инфраструктуры должно быть включено в район (очистные сооружения, канализация, дренажные каналы для отвода обильных дождей и т.д.).
5. Подчинение зонированию городов, т.е. нельзя стоить там, где земля предназначалась для чего-то другого, например для торговых центров, офисных зданий и т.д.
6. Защита ценообразования, т.е. дома должны строиться по единому плану, чтобы их ценовой рубеж был примерно схожим, без значительных отклонений. Для этого приняты различные законы, например о размере участков, отступу от края участка (т.е. большой дом не получится построить на участке 55 футов, в силу того, что из-за отступов он не поместится), качеству и типу материалов.
8.
7. Полный финансовый план эксплуатации района – т.е. застройщик должен скоординировать все финансовые расходы на содержание района с городом, которому будет сдан район. Сюда входят расходы на содержание района, поддержку всех инфраструктур, затраты на ремонт, затраты на отрасли не приносящие прямого дохода, например детские и спортивные площадки или поддержание облагораживания. Исходя из этих расчетов рассчитывался налог на проживание в данном районе и рост цен на дома. К слову, для тех, кто не знает, каждый владелец частного домика платит налоги ежегодно в каждую местной администрации. Сегодняшние налоги в Хьюстоне составляют от 3 до 5% от оценочной стоимости дома. Т.е. если ваш дом оценивается сегодняшним рынком в $500 тыс., то ваш ежегодный налог составит в среднем $15 тыс. Эти деньги идут на содержание района, школ, ремонт дорог и т.д. О финансовой части и оценке домов я поговорю позже.
8. Так же в стандарт входят расчеты по строительству дорог, количеству их полос, архитектуры дорог, кривых, подъемов и спусков, размером кварталов, наличию парков и спортивных площадок, ирригации района, канализации, электрики, и т.д.
9. Вот такую кашу заварила новоиспеченная администрация всего-то за пару лет. Теперь строители могли получать более выгодные условия инвестирования, разрешились многие проблемы строительства и координации с между городскими властями и строителями. В добавок ко всему, Мотт смог подтолкнуть федеральное правительство к принятию законов относительно изогнутых улиц. Напомню, что со времен строительства Нью-Йорка, инженеры очень полюбили линейку, и понятия не имели, что еще имеется такая штуковина как циркуль. Таким образом, все что можно было сделать прямо – делалось прямо, а изогнутые улицы воспринимались как сенсация и прорыв в будущее. На самом деле изогнутые улицы имеют массу преимуществ относительно прямых, во-первых, как я упомянул выше – они создают уют и убирают чувство проживания на загруженной улице. Во-вторых, криволинейные улицы намного более пригодны в районах с рельефом, т.к. углы подъемов спусков дорог можно контролировать, огибая холмы. В-третьих, криволинейные улочки снижали цену строительства коммуникаций, и дорог, в местах с рельефом. Ну и наконец, они создавали более безопасное движение, т.к. количество перекрестков в спальных районах резко снижалось, а внимание водителя во время езды повышается. Начиная с 1940 криволинейные дороги узаконили, и теперь они так же явились одним из требований к дизайну спальных районов.
10. В добавок ко всему, в 1936 году создается не коммерческая организация под названием Городской Институт Землевладения, цель которого изучение городского дизайна в целом, а не только спальных районов. Впервые архитекторы начинают продумывать связь частных секторов с деловыми центрами, рассматриваются вопросы очистных сооружений, мусора, скоростных шоссе и подъездных дорог в масштабе всего города, а не отдельного района, прокладки железных дорог через спальные районы и т.д. к 1947 году Институт Землевладения производит на свет свой первый труд – Руководство по строительству микрорайонов в городах. К слову сказать, данная книга жива до сих пор, в 2000 году вышло ее восьмое издание.
В следующей части я расскажу непосредственно об архитектурном дизайне домов и том, как облик домов менялся на протяжении времени.
Подписывайтесь на мой секретный Instagram, где я выкладываю почти ежедневно фотографии, или на Flickr.
![[personal profile]](https://www.dreamwidth.org/img/silk/identity/user.png){kind=small}
no subject
Date: 2017-07-10 01:52 pm (UTC)мы ипотеку взяли тогда, когда посчитали что отдадим лет за пять
no subject
Date: 2017-07-10 02:01 pm (UTC)no subject
Date: 2017-07-10 02:09 pm (UTC)мне вот интересно, куча американцев кучу лет живет в долг выплачивая ипотеку
получается как в анекдоте про пирожки:
"Ухожу на работу - печет, прихожу с работы - тоже печет! И ведь кто-то жрет эти пироги!"
когда они выплачивают, наверняка же кто-то смог выплатить эту американскую ипотеку до конца, то куда девается этот дом? превращается в тыкву? в итоге же у бабки с дедом большой дом, у другой бабки с дедом большой дом, у родителей большой дом, а молодежи в итоге негде жить? нафига им такие огромные площади тогда? в прятки там играть?
у нас если родители построились, то всему следующему поколению считай задел есть на будущее
no subject
Date: 2017-07-10 03:09 pm (UTC)no subject
Date: 2017-07-10 07:56 pm (UTC)no subject
Date: 2017-07-10 08:05 pm (UTC)no subject
Date: 2017-07-10 08:08 pm (UTC)Странная у вас какая-то логика
no subject
Date: 2017-07-10 08:16 pm (UTC)практичная
а гулять "на все" в долг а потом трястись что с работой будут проблемы?
no subject
Date: 2017-07-10 08:22 pm (UTC)no subject
Date: 2017-07-10 08:44 pm (UTC)no subject
Date: 2017-07-10 08:49 pm (UTC)Вы рассуждаете со своей очень невысокой колокольни и никак не можете от нее абстрагироваться.
Поймите, некоторые вещи некоторым людям выгоднее делать в долг, а не платить за них сразу
А еще есть люди, которым просто не нужны квартиры - им нужны именно дома. Потому что дом для них всегда лучше квартиры. Вам, возможно, будет в это трудно поверить
no subject
Date: 2017-07-10 09:08 pm (UTC)no subject
Date: 2017-07-10 09:13 pm (UTC)no subject
Date: 2017-07-10 09:16 pm (UTC)что мы рассуждаем о каких то полях с домами похожих на гетто, мы даже когда дачу смотрели не выбирали такую плотную застройку. и зачем столько соседей при таких тесных участках?
no subject
Date: 2017-07-10 09:20 pm (UTC)no subject
Date: 2017-07-10 09:35 pm (UTC)no subject
Date: 2017-07-10 09:42 pm (UTC)